Не допускайте съседи да не участват в общите разходи

В сградите, които обитават по-голямата част от гражданите в България, трудно се постига съгласие кога, какви и на каква стойност действия по текуща поддръжка и ремонт следва да се предприемат. В режим на етажна собственост трудно се възприема, че ангажиментът не е само към собственото жилище, но и към цялостното състояние на сградата, към т.нар. общи части.

Обикновено най-голям проблем възниква, когато се налага събиране на пари от всички за извършване на ремонтни дейности по общите части на сградата. Разходите за основни ремонти на една жилищна сграда се изчисляват пропорционално на притежаваните идеални части от общите части на сградата. Много често обаче съкооператорите са на различни мнения относно необходимостта от ремонти и други разходи за добрия вид на блока. В такива случаи възниква въпросът какво може да се направи, ако един или няколко от съседите откажат да плащат своята част от разноските при поддръжка на етажната собственост.

В повечето случаи домоуправителят и други съкооператори се обръщат към неизрядните съседи

с неколкократни устни и писмени покани да се издължат, но това невинаги има очаквания резултат. В тези случаи е предвидена ясна и добре действаща в практиката юридическа процедура. Необяснимо е защо съседи влизат в тежки конфликти, лични нападки и създаване на непоносима атмосфера, при условие че законът много ясно е разписал правата и задълженията на съсобствениците.

Като собственик, ползвател или обитател на етажната собственост, всеки  има задължение да заплаща общите разходи за нея. Те включват средствата за ремонт, реконструкция, преустройство, обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации (водопровод и канал, електрическа, отоплителна и др.) или оборудване; вноски, определени за фонд “Ремонт и обновяване”, както и разходи за управлението и текущото поддържане на общите части на сградата – седмично, месечно и годишно почистване на входа, подмяна на осветителни тела, дейности по асансьорите и други.

Всеки, който притежава имот в сграда в режим на етажна собственост, трябва да знае,

че общите части включват земята, върху която е построена сградата, двора, основите и външните ограждащи стени, разделителните зидове между жилищата, хоризонталните и вертикалните комуникации (стълбища и площадки към тях), междуетажните помещения, асансьорната шахта, покрива - когато не е разделен на отделни складове или други помещения, портиерската стая, абонатните станции и помещенията за гражданска защита, външните входни врати на сградата и вратите към общите тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби - всичко, което по своето естество служи за общо ползване и др.

Има няколко случая, в които съсед може да не заплаща част от общите разходи.

Когато собственикът или обитател на жилище в сградата отсъства от нея повече от 30 дни в рамките на една календарна година, то той заплаща за времето на отсъствието си половината от консумативните разходи за управление и поддръжка на общите части. Това става с решение на Общото събрание на етажната собственост, като за отсъствието си лицето предварително трябва да уведоми писмено управителя.

Възможен е и вариантът, в който собственик, ползвател или обитател пребивава не повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година в етажната собственост. При този вариант той има право да не заплаща разходите за управление и текущо поддържане на общите части (тук не е нужно решението на Общото събрание). Но не е освободен от суми за наложителни ремонти.

Всеки собственик има право да извърши със собствени средства, материали и/или труд необходим ремонт на общата част

на сградата без решение на Общото събрание на етажната собственост. Разходите за извършения ремонт за собствена сметка се възстановяват или се прихващат от дължимите от същото лице вноски, определени за фонд „Ремонт и обновяване”, с решение на Общото събрание, като в този случай лицето може да не плаща до размера на сумата за ремонта, извършен със собствените му средства. А в случаите на неотложен ремонт с решение на Управителния съвет се отпускат незабавно финансови средства от фонда „Ремонт и обновяване”. Ако такъв фонд липсва или средствата в него са недостатъчни за неотложния ремонт, се свиква Общото събрание, на което се взема решение кой и по колко дължи за ремонта.

Ако живеете в жилище до втория или третия етаж, можете да се освободите от заплащане на консумативни разходи за асансьор

с решение на Общото събрание. Такова право имате и при условия на постоянна фактическа невъзможност за ползване на асансьора (например, ако асансьорът има повреда и не спира на етажа или вратите му не се отварят).

За всички останали случаи, неуредени в Закона за управление на етажната собственост, освобождаване от заплащане на разходите за общите части може да бъде дадено единствено с гласуване и решение на Общото събрание на етажната собственост.

Ако лицето, което не заплаща разходите, не попада в посочените по-горе хипотези, трябва да се позовем на Закона за управление на етажната собственост, като възможностите са следните:

Свиква се Общо събрание на кооперацията по надлежния ред.

На него може да се вземе решение, с което задължението на неплатилия съсед да бъде отсрочено или разсрочено. В случай че такова липсва, на това Общо събрание се обсъжда проблемът със съседа, който отказва да участва в поемането на разходите по общите части на входа, и ако мнозинството от присъстващите на събранието вземе решение, следва да бъдат предприети действия за събиране на дължимите от некоректния съсед суми. Преди да прибегнем до търсене на права по съдебен ред, можем да го направим по административен ред. С гласуване може да се вземе решение за съставянето на констативен протокол за нарушение. Този констативен протокол се предоставя в кметството, откъдето следва да проучат проблема и да издадат акт за установяване на административно нарушение, а впоследствие и наказателно постановление за административно нарушение, вследствие на което неизправният съсед следва да заплати глоба, която е различна в зависимост от това дали лицето нарушител е физическо или юридическо лице.

На практика най-добре е управителят да попълни Заявление за издаване на заповед за изпълнение,

към което да бъде приложен препис от решението на Общото събрание за събиране на съответните суми, както и оригинал на констативния протокол за установяване на неплащането. Тези документи се входират в Районния съд, като се заплаща 2% държавна такса. Тук за неизправния съсед е възможно да не се предприемат никакви действия в предоставения му по закон срок, вследствие на което след издаване на изпълнителен лист да ни бъде заплатена дължимата сума доброволно или чрез услугите на частен съдебен изпълнител. Възможно е също в предоставения 14-дневен срок да входираме в съда възражение, след което ни се предоставя нов едномесечен срок, за да подадем искова молба, да довнесем дължимата държавна такса (понеже сме внесли само 2%, а дължим общо 4%, се довнася разликата) и да започнем съдебно дело срещу неплатилия съсед. Неизрядният съсед може да се осъди чрез бързата процедура, по закон само за няколко месеца, и използвайки облекчен път в съда, да бъде принуден да плати дължимата сума. Освен това е възможно дори да се стигне до изгонване от жилищната кооперация, ако се спази съответният законов ред за това.

В заключение – срещу неизрядните съседи действайте само по правилата и по закона. Няма смисъл от скандали. Но е изключително важно решенията за ремонти на входа да се вземат по съответния ред от етажната собственост, да има изрядни подписани и датирани протоколи, да се събират всички документи за платени разходи за общите части. Когато документацията се води правилно, дължими суми от съседи се събират безпрекословно по административен или по съдебен път.